03 lưu ý khi mua bán đất có chung sổ đỏ

1. Nguyên tắc cấp sổ đỏ đối với đất có chung quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;

Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

2. Quyền và nghĩa vụ của từng thành viên có chung quyền sử dụng đất

Theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013, nhóm người có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

– Đối với trường hợp quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm thì từng thành viên của nhóm có thể thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình như sau:

+ Thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định;

+ Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.

– Đối với trường hợp quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Ngoài ra, 02 trường hợp khác liên quan đến nhóm người có chung quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai 2013 có nhắc đến như sau:

– Trường hợp nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013.

– Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013.

3. Thủ tục mua bán đất có chung sổ đỏ

3.1 Hình thức hợp đồng mua bán đất có chung sổ đỏ

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013)

Hồ sơ công chứng gồm có:

– Phiếu yêu cầu công chứng

– Dự thảo hợp đồng

– Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

– Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

– Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định như: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn, hợp đồng ủy quyền,..

Lưu ý: Bản sao theo quy định nêu trên là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

(Theo quy định tại khoản 1,2 Điều 40 Luật Công chứng 2014)

3.2 Thủ tục mua bán đất có chung sổ đỏ

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đến văn phòng đăng ký đất đai.

+ Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất:

Người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

+ Trường hợp không thể tách thửa đất mà một trong các thành viên muốn chuyển nhượng một phần đất:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP phải được sự đồng ý của những thành viên đồng sở hữu khác hoặc văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự (trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư).

– Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

(Căn cứ theo khoản 1, 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Công ty Tư vấn Lợi Thế đặc biệt chuyên sâu trên các lĩnh vực sau:
• Tư vấn pháp luật doanh nghiệp Việt Nam (Bao gồm doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài), Giấy phép con.
• Tư vấn pháp luật sở hữu trí tuệ, thuế – kế toán.
• Tư vấn pháp luật dân sự, hình sự, bảo hiểm, lao động, đất đai, hôn nhân và gia đình.